调查服务公司和财产服务公司的尽职调查预防措施

一、背景

2017年4月，本所律师事务所受房地产公司（以下简称“房地产公司”）委托，参与了对B物业服务有限公司（未上市，以下简称“ B”）股权的收购。在项目中，对房地产公司的历史演变，治理结构，主要资产，主要合同，主要债权和债务，税率和税率进行法律尽职调查，并出具法律尽职调查报告及相关交易文件。我很幸运能够接触到该项目并参与了整个过程。 “回顾过去，了解新事物”，如果您想下次做得更好，并且想快速提高自己的经验和能力，那么回顾无疑是最好的工具。因此，我今天花时间总结了这个项目，希望下次遇到类似的项目时能做得更好。

以时间为线索，法律尽职调查可以大致分为三个阶段：初步准备阶段，尽职调查阶段和后期调查阶段。在项目过程中，每个阶段的重点都会有所不同。

二、初步准备阶段

初步准备阶段是指在开展法律尽职调查之前，对客户的需求和目标公司的初始状况以及客户单位和目标公司的其他背景信息的一般理解，从而设计并制定出一个尽职调查文件清单和监管文件汇编阶段。也就是说，初步准备阶段主要涉及两个方面的工作：（1）设计和制定法律尽职调查文件清单；（2）考虑可能涉及的法律问题，询问有关法律，法规和案件资料，并形成相应的单据信息，以便在尽职调查过程中进行查询和使用。

（一)设计和制定法律尽职调查文件清单

根据查询信息，合法尽职调查，意愿是指适当或尽职调查，这意味着交易双方对交易对手和交易主体进行了适当的调查和评估。在设计和制定法律尽职调查文件清单时，它应与拟议交易的目的，重点和时间要求相匹配，列出与项目有关的所有事实，并应尽可能详尽。因此，在初始阶段，我们可能会提供几乎涵盖目标公司和主要股东的基本信息列表，包括目标公司的业务信息，许可证深圳出轨调查取证，资格证书，主要资产，主要合同，主要债务，劳力和人事事项，税收，诉讼执行，基本股东信息等，并在备注栏中建议目标公司提交文件以促进项目进展的截止日期。

（二)房地产公司可能参与的法律和法规文件

1.《中华人民共和国公司法》

2.《中华人民共和国物权法》

3.“最高人民法院关于审理房地产服务纠纷中具体适用法律的若干问题的解释”

4.《财产管理条例》

5.《国务院关于取消一批职业资格证和认定事项的决定》

6.“财产验收检查措施”

7.“《物业管理初步招标和投标管理暂行办法》

8.“特殊住宅维修资金管理措施”

9.其他地方法规文件，例如：《四川省物业管理条例》，《四川省物业管理资格等级批准办法》，《四川省物业服务企业信用信息管理办法》等。

三、尽职调查阶段

（[一)更新尽职调查文件列表

在法律尽职调查过程中，应及时更新法律尽职调查文档列表，以发现问题并将其发送给目标公司。目标公司必须补充相应的文件，以确保法律尽职调查相对全面和准确。

（[二)收集，组织和审核尽职调查数据

在此阶段，最重要的是查看尽职调查数据。如何收集和组织它在这里不再重复。以下是目标公司提供的信息的内容以及审查的重点：

1.“营业执照”。

（1）查看“营业执照”的签发时间，以确保它是最新的执照；

（2）审查“营业执照”的法定代表人，并明确说明公司现有的法定代表人与执照注册是否一致

（3）审查“营业执照”的营业期，以确保该营业期长于拟议交易的需要。

（4）检查“营业执照”的住所是否与实际营业地点一致。

（5）“营业执照”中规定的业务范围与公司的实际业务范围一致。

（6）注意：获得目标公司的“营业执照”后，您需要登录到国家企业信用信息系统进行验证，以确保“营业执照”中的信息与系统中包含的信息。

2.“物业服务企业资格证书”

5月15日调查服务公司，19日的注释：在国家行政审批制度的改革中，物业服务公司从预先批准转变为过程中的监管，物业服务公司不再需要申请物业服务资格。